Схема trade-in в приобретении квартиры в новостройке, ее плюсы и минусы

Высокая конкуренция в строительной отрасли заставляет застройщиков искать способы привлечения покупателей. Схема трейд-ин является одним из таких вариантов. Многих потенциальных покупателей привлекает возможность сократить затраты на приобретение нового жилья. Строительной фирме эта система предоставляет возможность расширять сферу деятельности, укреплять свои позиции на рынке.

В сфере продаж недвижимости эта система появилась недавно. Но ее общие принципы уже знакомы потребителям. Схема широко применяется в торговле автомобилями, бытовой техникой. Стремительный рост популярности заставляет девелоперов внедрять trade-in в спектр своих услуг, соответствовать сегодняшним стандартам. Специалисты считают этот способ идеальной альтернативой ипотечным кредитам.

Общие принципы схемы trade-in

Термин trade-in заимствован из английского языка, его точный перевод – «торговать в». Если рассматривать эту фразу в общем понимании, она означает систему взаиморасчета, в которой оба участника сделки предлагают друг другу товар. Покупатель отдает не только денежные средства, но и свою собственность.

Потребителям эта схема знакома по акциям, в которых за старые, бывшие в употреблении гаджеты, бытовую технику предлагаются новые изделия с существенной скидкой. К примеру, вы намерены приобрести новую модель автоматической стиральной машины. Отдавая продавцу старую технику, вы получаете новую по сниженной стоимости. Этот способ предоставляет две отличных возможности. Вы избавляетесь от ненужной стиральной машины, снижаете расходы на покупку требуемой техники. Продавец может использовать полученный агрегат для разборки, использования рабочих запчастей в ремонте, или реализует этот товар, если он находится в хорошем состоянии. Данная схема используется в сферах продаж электронной техники, автомобилей и др.

В строительной отрасли используется тот же принцип trade-in. Потребитель, желающий приобрести в новостройке жилье, отдает застройщику в счет оплаты свою недвижимость. Эта схема является привлекательной для покупателей, которым не нужна старая квартира. Им не приходится заниматься ее продажей, они получают существенную скидку на новую недвижимость. Застройщик получает возможность продать полученную квартиру, расширить сферу своей деятельности, принимать участие не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья.

Особенности внедрения схемы на российском рынке

Несмотря на очевидные преимущества данной схемы, система trade-in не сразу стала пользоваться популярностью на российском рынке. Новинки вообще сложно приживаются в нашей стране. Но причина невысокого спроса на данную услугу кроется не только в этом. На первом этапе схема предлагалась не в лучшем варианте, она не устраивала ни покупателей, ни продавцов. Совершались такие сделки с участием риэлторов, которые за свое посредничество назначали солидные комиссионные, что было невыгодно для застройщиков. Минусом для покупателей были слишком низкие цены на вторичное жилье. Зачастую они были ниже рыночной стоимости на 30%.

Однако схема трейд-ин и в таких условиях пользовалась спросом. Она была оптимальным вариантом для собственников жилья, продать которое на рынке сложно. В сделках участвовали квартиры: 

• имеющие неудобную планировку; 

• находящиеся в плохом состоянии; 

• расположенные в непривлекательных районах и др.

В итоге недвижимость, имеющая невысокую рыночную цену, приобреталась по минимальной стоимости. В принципе, ни один участник сделки существенной выгоды не получал.

Сейчас ситуация в сфере trade-in существенно изменилась. За время ее применения застройщики сумели найти и внедрить варианты, устраивающие и их самих, и клиентов. Некоторые девелоперы работают без посредников, чтобы не выплачивать комиссионные. Есть и компании, сотрудничающие с риэлторами. Эта схема позволяет снижать размер налоговых выплат.

Выгодные предложения от солидных застройщиков

Схема trade-in постепенно развивается, солидные строительные компании предлагают своим клиентам множество привлекательных услуг. Можно найти предложения, соответствующие конкретным требованиям. В схему trade-in может включаться: 

• проведение профессиональной оценки рыночной стоимости; 

• выполнение косметического ремонта; 

• проверка и подготовка документации на квартиру.

Солидные компании приобретают недвижимость с непогашенной ипотекой, задолженностями по оплате коммунальных услуг. Есть застройщики, предлагающие покупку квартиры в новостройке в столице клиентам, проживающим в других регионах. Они приобретают недвижимость во всех субъектах РФ, предоставляя людям возможность обзавестись московской недвижимостью, минимизировав затраты. При этом жилье в новом доме бронируется, ее стоимость не повышается. Застройщик оказывает помощь в получении выгодного ипотечного кредита в банке-партнере.

Можно найти строительную компанию, предлагающую проживание в старой квартире до переезда. За это назначается невысокая арендная плата. Пока новостройка достраивается, сдается в эксплуатацию, покупатель может спокойно пользоваться своим старым жильем, не испытывая никаких сложностей. Кроме того такой вариант гарантирует своевременное выполнение обязательств застройщиком, отсутствие риска.

Индивидуальные предложения застройщиков обеспечивают стремительный рост популярности сделок по системе трейд-ин. Жесткая конкуренция в отрасли заставляет строительные компании изыскивать новые способы для привлечения покупателей. Это предоставляет возможность потребителям выбирать наиболее удобные условия приобретения жилья с учетом конкретных личных требований. Застройщики также не остаются внакладе. Они получают новых клиентов, расширяют их базу, укрепляя на рынке свое положение. Отличная деловая репутация привлекает не только клиентов, но и инвесторов, позволяя развивать бизнес. Схема trade-in повысила спрос на жилую недвижимость. О приобретении новой жилой недвижимости задумались даже потребители, которые ранее не планировали такую покупку. Значительное снижение стоимости, обеспеченное в этой системе, делает квартиры в новостройках доступными для широкого круга.

Порядок прохождения сделок по схеме трейд-ин

Конкретные схемы продаж квартир в новостройках по системе trade-in у каждого застройщика свои. Но все алгоритмы имеют общий принцип:

1. Клиент обращается к девелоперу, предлагает ему имеющуюся недвижимость.

2. Строительная компания бронирует выбранную квартиру, замораживает цену на данный объект.

3. Застройщиком нанимаются профессиональные специалисты для оценки жилья и проверки документации.

4. Оформляется договор между продавцом или посредником и покупателем, осуществляется продажа старой квартиры.

5. Составляется договор купли-продажи на недвижимость в новостройке, средства, полученные от продажи старого жилья, отдаются в счет оплаты.

Схема на первый взгляд, кажется простой. Однако «подводные камни» в ней имеются. Одной из распространенных проблем является затягивание любого из периодов. К примеру, для заключения сделки может потребоваться одна встреча, а бронирование недвижимости в новостройке длится несколько месяцев. Схема может оказаться слишком запутанной для покупателя, ему приходится оказываться и в роли продавца, хотя сам он продажей жилья не занимается. Очередность этапов в процессе может меняться застройщиком. Например, новая квартира продается до реализации старого жилья или для покупателя выбор недвижимости ограничивается стоимостью объекта, имеющегося в собственности.

Преимущества покупки квартиры по схеме trade-in

Схема трейд-ин, безусловно, заслуживает внимания. У нее несколько очевидных плюсов, обеспечивающих привлекательность для нескольких категорий покупателей:

• Предложения продажи квартиры в новостройке по данной системе являются оптимальным вариантом для молодых людей, получивших в наследство квартиру, не соответствующую современным стандартам. Причинами для удачного избавления от имеющейся недвижимости могут быть старые дома, нуждающиеся в капитальном ремонте, отсутствие комфортных условий, плохие соседи и др.

• Воспользоваться схемой trade-in могут люди, желающие продать имеющееся жилье, но не желающие заниматься сложной процедурой. Для продажи приходится нанимать специалистов, затратить на процедуру массу времени, нервов. Отдавая недвижимость застройщику, собственник избавляется от всех этих хлопот, исключает риски мошенничества, которые в этой сфере достаточно высокие.

• Данная система является оптимальным решением, если продажа имеющейся жилой недвижимости изначально не предоставляет возможности организовать выгодную сделку. Квартиру, на которую сложно найти покупателя, застройщик сможет продать быстрее. Он сам заинтересован в сделке, нет необходимости опасаться затягивания процесса.

• Важным преимуществом является сохранение стоимости жилья в новостройке в течение длительного периода. В сегодняшний период нестабильности цен на жилье этот фактор является основополагающим. Использование схемы трейд-ин предоставляет отсрочку платежей, исключает риск переплаты при внезапном подорожании жилья в новостройках, связанным с ростом спроса.

• Эта система позволяет приобрести комфортную современную квартиру в энергоэффективном жилом комплексе, не используя для покупки ипотечный кредит, который может стать непосильной обузой в форс-мажорных ситуациях. К тому же не у каждого желающего есть возможность получить банковскую ссуду на покупку жилья. Если есть непогашенные займы, испорчена кредитная история, система трейд-ин является единственной возможностью купить новое жилье, не пользуясь помощью банков.

Стоит отметить и положительное влияние внедрения этой схемы на весь рынок недвижимости. Она увеличивает число желающих приобрести квартиру в новостройке, что расширяет спектр предложений от застройщиков, делает более лояльными условия приобретения недвижимости.

Недостатки схемы trade-in

Преимущества этой схемы неоспоримы. Но у нее есть и недостатки, заслуживающие внимания тех, кто планирует приобретение недвижимости в новостройке:

• Схема поможет сократить время на покупку, но не снижает затраты. Продать старую квартиру по максимальной цене в этом виде сделки не удастся. Разница в стоимости может оказаться внушительной. Конкретную сумму потери назвать невозможно, она зависит от многих факторов. Но эксперты считают, что она может составлять не десятки, а сотни тысяч рублей. В некоторых случаях такой фактор может оказаться решающим.

• Привилегированные условия в этой схеме обеспечиваются не покупателю жилья, а застройщику. Он может выставить для сделки определенные условия, не соответствующие пожелания. Если имеющаяся недвижимость не соответствует требованиям, девелопер может отказаться от сделки. У покупателя не слишком много возможностей для выбора, схемы trade-in предлагаются не всеми застройщиками.

• Одним из условий сделки может оказаться необходимость продажи имеющегося жилья до введения новостройки в эксплуатацию. Это потребует дополнительных расходов на съем квартиры, создаст определенные неудобства. Покупатель оказывается в нестабильном, подвешенном состоянии, которое может стать причиной серьезного стресса. 

• В настоящее время выбор квартиры в новостройке для покупки по схеме трейд-ин является ограниченным. Есть солидные строительные фирмы, предлагающие недвижимость с покупкой имеющегося жилья в другом регионе. Но подавляющая часть застройщиков выдвигает в качестве одного из требований наличие недвижимости не только в том же субъекте РФ, где находится новостройка, но и в данном районе. Это существенно ограничивает круг потенциальных покупателей. 

Нужно понимать обоснованность требований девелоперов. Для них важно не потерять выгоду, продать полученное жилье. Если ликвидность у него низкая, появляется реальный риск потери доходов, что негативно скажется на деятельности компании.

Прогнозы специалистов на будущее схемы trade-in в России

Согласно статистике риэлторских агентств, в 2019 году общая сумма сделок, совершенных по данной схеме, увеличилась на 13%. У застройщиков этот показатель не такой внушительный. До сих пор по системе трейд-ин реализуется небольшая часть квартир в новостройках. Нет повода считать, что клиенты с этой схемой незнакомы. В столице и области данная услуга предлагается подавляющей частью девелоперов.

Потенциальных покупателей квартир в новостройках интересует перспектива этих сделок на отечественном рынке. Прогнозы опытных аналитиков в данной сфере существенно расходятся. Многие считают, что в ближайшем будущем по такому сценарию будет заключаться половина продаж недвижимости. Но есть и специалисты, дающие более скромные прогнозы. Они утверждают, что только пятая часть жилья в новостройках будет продаваться по схеме trade-in. Популярность ипотечного кредитования неуклонно снижается, многие клиенты считают ее недостаточно удобной и выгодной. Приобретение жилья по правилам трейд-ин являются хорошей альтернативой такой ссуды. Но остается немало собственников квартир, считающих, что сейчас не самое лучшее время для совершения сделок с недвижимостью, предпочитают «иметь синицу в руках», оставаться в имеющейся недвижимости, исключить любые риски.

Нужно понимать, что любой инициативе требуется проверка временем. Если спрос на схему трейд-ин будет расти, потребители посчитают ее удобным и выгодным вариантом, популярность будет расти, спектру услуг в этой сфере гарантировано расширение. В случае сохранения нестабильности экономической ситуации, выявления негативных последствий приобретения жилья по такому варианту системе trade-in не суждено остаться на российском рынке.