Распространенные ошибки покупателей недвижимости в новостройке

У подавляющего большинства покупателей жилья нет опыта в совершении таких сделок. Недвижимость приобретается редко, разобраться во всех нюансах такой операции достаточно сложно. Это и является причиной самых разных ошибок, совершаемых при покупке квартиры в новостройке. Они могут стать причиной полной или частичной потери вложенных средств, существенного увеличения срока ожидания готовности жилья. В этой статье описываются самые распространенные ошибки, которых можно и нужно избежать.

Невнимательный выбор застройщика

Некоторые покупатели считают приобретение жилья в новостройке абсолютно безопасной сделкой. Такая уверенность основана на том, что в отличие от покупки недвижимости на вторичном рынке после сделки отсутствует риск появления данных о прописанных несовершеннолетних или недееспособных жильцах, невыплаченной ипотеке, судебных исках и др. Следовательно, достаточно оплатить покупку, подписать договор, чтобы получить все гарантии на своевременный въезд в новое жилье.

Однако на практике все получается не так просто. Самой распространенной проблемой является нарушение сроков окончания строительства. Причины задержек могут быть различными: 

• приостановка работ из-за непредвиденного подорожания материалов; 

• финансовое банкротство девелопера; 

• распоряжения местных властей, оказывающие помехи стройке. 

Не всегда дом сдается в эксплуатацию с первой приемки. При выявлении нарушений строительных стандартов контролирующие органы не дадут на это разрешение.

Совет:

Снизить риск этой проблемы можно тщательной проверкой застройщика. Необходимо внимательно изучить деловую репутацию, проектную и разрешительную документацию, оценить качество объектов, сданных в эксплуатацию, обратить внимание на финансовую стабильность, благонадежность. Для такой проверки требуется определенная квалификация. Стоит воспользоваться услугой профессионального юриста.

Неправильный выбор формата сделки

Не все покупатели понимают важность выбора формата сделки. Подавляющая часть квартир в новостройках продается по договору долевого участия. Но есть и другие схемы, такие, как приобретение по предварительным договорам, ТСЖ. В законодательстве эти форматы не прописаны, они не являются запрещенными. Причем предложения по таким схемам часто являются более привлекательными. Условия отличаются более короткими сроками ожидания жилья, предлагается более низкая стоимость недвижимости. Поэтому некоторые покупатели отдают им предпочтение.

Следует учесть, что получить гарантии получения приобретенной недвижимости и сохранности средств можно только в сделках с ДДУ. В случае банкротства девелопера строительство дома финансируется компенсационным фондом. Он создается из средств, которые перечисляют покупатели в счет оплаты квартиры, а также страховой компанией, в которой застройщик купил полис гражданской ответственности. Покупка недвижимости по ДДУ гарантирует и качество жилья. Законом, защищающим права потребителей, предусмотрен пятилетний срок, в течение которого застройщик обязан устранить за свой счет недостатки, выявленные в процессе эксплуатации жилья.

Поскольку у других форматов покупки недвижимости нет законодательной базы, не обеспечивается и каких-либо гарантий. Покупателю не удастся доказать свою правоту, если:

• качество квартиры будет низким;

• строительство дома затянется или заморозится;

• будут потеряны вложенные средства.

Совет:

Не нужно привлекаться красивыми обещаниями, заманчивыми условиями сомнительных форматов, стоит отдать предпочтение договору ДДУ.

Отсутствие комфорта из-за неразвитой инфраструктуры

Предварительную оценку инфраструктуры, играющей основополагающую роль в комфортности проживания, игнорируют многие покупатели жилья в новостройке. Эта ошибка может создать серьезные проблемы.

Обычно не возникает неудобств, если строительство дома ведется в районе с развитой инфраструктурой, включающей детские учреждения, поликлиники и аптеки, магазины, спортивные и развлекательные центры, заведения общепита. Это обеспечивает должный комфорт. Но и в этом случае могут появляться проблемы, если переполнены детские сады, школы, детей приходится устраивать в учреждения, расположенные далеко от дома.

Наибольшие сложности наблюдаются у новоселов, заселившихся в жилые комплексы, расположенные на городской окраине, в месте возведения нового микрорайона. Инфраструктура в таких зонах обычно находится только в проектах. Закон требует от застройщика возведения всех объектов, необходимых для цивилизованного проживания жителей. Но следует понимать, что для строительной компании они не являются источником прибыли. Несмотря на то, что их стоимость включается в цены на жилье, заметных доходов от объектов инфраструктуры девелопер не получает. Поэтому основное внимание отводится строительству жилых зданий. Они и выступают в качестве продукта, обеспечивающего прибыль.

Для застройщика главной целью является сдача новостройки в обещанные сроки, выполнение договора, заключенного с дольщиками. В этих документах отсутствуют требования по времени сдачи объектов инфраструктуры. Поэтому для предъявления претензий нет основания. Зачастую строительство детсадов, школ, магазинов, дорог затягивается на длительные сроки, жителям несколько лет приходится мириться с существенными неудобствами.

Совет:

При выборе жилья в новостройке не нужно слепо верить всем обещаниям застройщика об оперативной организации инфраструктуры. Лучше внимательно изучить уже имеющиеся объекты, сделать оценку их соответствия личным требованиям. Можно приобрести жилье в зоне, где планируется создание инфраструктуры, если имеются гарантии выполнения обязательств застройщиком.

Иллюзорность активной динамики строительных работ

Потенциальному покупателю, желающему приобрести недвижимость в новостройке, находящейся на средней стадии строительства, в офисе объясняют, что строительство ведется активно, ждать окончания придется недолго, большая часть квартир уже продана. Он отправляется на строительную площадку, чтобы убедиться в истинности обещаний. Клиент видит, что с начала стройки прошло немного времени, но фундамент оборудован, возведено несколько этажей, работа кипит, осуществляется доставка материалов. Создается впечатление, что ошибки нет, действительно, имеются гарантии скорого завершения стройки.

Однако эта оценка может быть ошибочной. Не исключен риск замедления или остановки работ в ближайшее время, замораживания стройки. Причинами для возникновения такой ситуации могут стать: 

• невыплаты зарплат рабочим в течение нескольких месяцев; 

• проверки ведутся медленно, не соблюдаются сроки; 

• у застройщика имеются большие задолженности по оплате материалов; 

• ведутся судебные дела по искам дольщиков; 

• финансирование осуществляется в недостаточном объеме из-за ошибок в бизнес-плане.

Увидеть эти «подводные камни» во время пребывания на стройке невозможно. Между тем они могут отложить дату переезда в новую квартиру на несколько лет.

Совет:

При выборе застройщика нужно зайти на его официальный сайт. Там должна размещаться информация о степени готовности возводимого объекта, соответствии темпов стройки имеющемуся плану. Не лишним будет изучение данных на ресурсе судебных приставов, проверка наличия исков к застройщику, запущенных в исполнительное производство.

Отсутствие комфортного микроклимата в квартире

Главными критериями выбора квартиры для большинства покупателей являются: 

• площадь недвижимости; 

• комфортность планировки; 

• качество инженерных коммуникаций.

Эти показатели, несомненно, важны. Но заслуживает внимания и оценка микроклимата, от которого напрямую зависит энергоэффективность жилья. Если летом в нем будет слишком жарко, а зимой слишком холодно, расходы на кондиционирование, отопления могут оказаться существенными. Необходимо найти оптимальный баланс между комфортностью и простором.

Важным фактором, определяющим величину теплопотерь, является стройматериал. У ЖБИ панелей, кирпича, пенобетона, шлакоблоков, монолитно-каркасных сооружений разные теплоизоляционные свойства. Следовательно, отличается и уровень комфортности недвижимости. На этот показатель оказывает влияние и толщина стен.

Совет:

Необходимо изучить информацию о данных факторах. Она должна быть размещена на сайте застройщика. Сведения о теплоизоляционных свойствах материалов, оптимальной толщине стен можно найти на специальных порталах в интернете.

Неадекватная оценка стоимости, скидок от застройщика

Объяснимо желание покупателей снизить величину затрат на приобретение недвижимости. Но есть существенная разница между оптимальной стоимостью, исключающей переплату, и привлекательной ценой, сниженной за счет акций, бонусов скидок.

Необходимо понимать, что основные затраты на строительство идентичны у всех застройщиков. Все компании расходуют аналогичные средства на: 

• закупку материалов; 

• оплату труда; 

• транспортные услуги; 

• административные цели.

Следовательно, себестоимость недвижимости должна быть идентичной. Снижение цены при продаже приводит к уменьшению прибыли, что неприемлемо для любого девелопера.

Оценивать стоимость необходимо, изучая аналогичные объекты, имеющие одинаковые показатели по площади, этажности, престижности района. Если при просмотре предложений на первичном рынке найден вариант по слишком низкой цене, намного отличающейся от среднего уровня, застройщик объясняет снижение проведением акции, прошлогодней стоимостью, сезонными скидками, стоит внимательно рассмотреть все факторы, способные повлиять на это показатель. Это может быть неудачное расположение возле промышленного объекта, кладбища, мусорного полигона и др. Снижает конкурентоспособность нарушение в выборе места застройки. К примеру, по высокой стоимости невозможно продать жилье в домах, расположенных слишком близко друг к другу. Это причиняет жильцам существенный дискомфорт. Приходится проживать в условиях реалити-шоу, отсутствия приватности или постоянно держать окна занавешенными.

Совет:

Не стоит рассчитывать на то, что ради проведения акции застройщик согласится расстаться со своей прибылью. В мире бизнеса такие решения не принимаются. Необходимо ориентироваться на адекватные цены на жилье в новостройках, сложившиеся на рынке на данный момент, грамотно оценивать достоинства и недостатки жилья. Решение о приобретении квартиры не должно основываться на привлекательных предложениях о скидках, являющихся маркетинговыми ходами девелопера.

В заключении

Приобретение недвижимости является серьезным решением, требующим внимательного, взвешенного подхода. Важно максимально снизить возможные риски, тщательно оценивать имеющиеся варианты, найти недвижимость с идеальным соотношением качества и стоимости. Особого внимания заслуживает проверка надежности застройщика, финансового положения строительной компании, ее деловой репутации.

Нельзя упускать из виду ни одного аспекта. Для этого желательно разработать подробный список со всеми факторами, требующими внимания. По этому перечню следует провести анализ и сравнение нескольких аналогичных объектов. Это позволит увидеть полную картину, сделать правильный выбор. Чем больше будет список вопросов, тем точнее будет проведен анализ, тем меньше возможностей ошибиться в выборе оптимального жилья в новостройке.