Особенности продажи подаренной квартиры

У многих владельцев квартир, полученных в дар, возникают вопросы при необходимости продажи такого жилья. Есть сомнения в возможности проведения такой сделки, нет знаний о том, как ее оформить, рассчитать налог. В этой статье содержатся все сведения о данной процедуре.

Возможность продажи подаренного жилья

В юридической сфере дарением называется передача недвижимости в собственность без оплаты. По закону, новый владелец имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. В полные права он вступает сразу после регистрации в ЕГРН.

Не создает никаких сложностей сделка купли-продажи, если жилье было подарено совершеннолетнему, одинокому человеку, в нем никто не зарегистрирован. В остальных случаях перед продажей придется решать ряд вопросов. Они могут возникнуть, если:

• даритель проживает в этой недвижимости;

• жилье подарено несовершеннолетнему собственнику;

• одариваемый признан недееспособным;

• новым владельцем является один из супругов;

• процесс дарения оспаривается в суде.

Согласно законодательству, в договорах дарения нельзя прописывать дополнительные условия. Даритель может проживать в данной квартире. Но, если новый владелец желает ее продать, это не является препятствием. Сделку можно оформлять даже в такой ситуации.

Разрешена продажа жилья, подаренного ребенку. Но при этом должно соблюдаться одно условие. Несовершенный собственник не должен понести убытки. Можно купить ребенку другую недвижимость, ее стоимость и размеры не должны быть меньше, чем у подаренной квартиры. Если покупка не входит в планы, средства, полученные от продажи, размещаются на счете ребенка. Они не могут быть сняты до наступления совершеннолетия. Обязательным условием является разрешение органов опеки.

Аналогичные правила предусмотрены для продажи жилья, подаренного недееспособному человеку. Опекун обязан купить равноценную или лучшую недвижимость, положить средства, полученные от сделки на счет владельца жилья.

Если квартира подарена одному супругу, она не входит в категорию общей собственности, разрешение мужа/жены на сделку не требуется. Но нужно учесть, что при покупке жилья на полученные средства оно будет считаться совместным имуществом, которое при разводе подлежит разделу. Можно избежать такого развития ситуации заключением брачного договора с описанием условий раздела, или в договоре на покупку квартиры указать, что она приобретена на средства, полученные от продажи подаренного жилья.

Нельзя продать подаренную недвижимость, если суд признал дарение недействительным.

Организация сделки купли-продажи

Процесс продажи подаренного жилья идентичен сделке с приобретенной недвижимостью. Нужно:

• собрать пакет документов;

• найти покупателя;

• оформить процедуру купли-продажи.

При наличии одного совершеннолетнего владельца для оформления договора достаточно документа, подтверждающего право собственности и паспорта. Если недвижимость является общей собственностью, требуется разрешение всех владельцев. Для продажи жилья, принадлежащего ребенку, требуется разрешение из органов опеки.

У покупателя могут быть дополнительные требования к пакету документов. Могут потребоваться при оформлении сделки:

• дарственная на жилье;

• техническая документация на недвижимость;

• справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

В целях подтверждения дееспособности продавца покупатель может затребовать справки от психиатра, нарколога.

Пред проведением сделки купли-продажи стоит предусмотреть все варианты, запастись всей необходимой документацией. Если в жилье проводилась перепланировка, необходимо иметь подтверждение ее законности. Переделки должны быть отражены в паспорте БТИ.

Если все документы собраны, у продавца и покупателя нет взаимных претензий, оформляется договор купли-продажи, содержащий все сведения об участниках сделки, информацию о недвижимости, условиях. После этого в Госреестре фиксируется смена владельца квартиры. Для этого нужно оплатить государственную пошлину, подать соответствующее заявление. Выписка ЕГРН для покупателя является подтверждением полноправного права собственности на жилье.

Уплата налога с прибыли от продажи

С прибыли, полученной от продажи жилья, продавцу нужно заплатить налог, составляющий 13% от полученной суммы. Однако в этом вопросе есть определенные нюансы, которые нужно знать.

В прежней версии законодательного акта предусматривалась выплата НДФЛ при получении недвижимости в дар и при продаже этого жилья. В итоге получалось, что собственник за один и тот же объект выплачивает налог дважды. В прошлом году в НК РФ были внесены изменения. Если при получении квартиры в дар одаряемый выплатил НДФЛ, при ее продаже он выплачивает налог не с полной суммы, а из разницы стоимости, назначенной в сделке купли-продажи, и цены жилья при дарении. К примеру, стоимость подаренной квартиры 1 миллион рублей. За полученный дар уплачен НДФЛ 130 000 рублей. Собственник продает ее за 1,5 миллиона, платит налог в размере 65 000 рублей.

По закону, НДФЛ не выплачивается, если недвижимость подарена близким родственником. В этом случае, при ее продаже для расчета налога от прибыли из полученной стоимости вычитается миллион рублей. К примеру, если отец подарил сыну жилье, он продает его за 3 миллиона рублей, НДФЛ рассчитывается из 2 миллионов рублей, равен 260 000 рублей.

В действующем законодательстве указаны минимальные сроки владения, в течение которых НДФЛ при продаже платить не нужно. При дарении близким родственникам он составляет три года, в других случаях – пять лет.

Уплата налога производится по декларации 3-НДФЛ. Ее можно подать в налоговый орган лично, отправить по электронной почте из личного кабинета на ресурсе ФНС. Оплата налога с продажи квартиры должна быть произведена до 15 июля года, в котором подавалась декларация.